يوسف العربي (دبي)

أسهم خروج المضاربين من السوق العقارية واعتماد القطاع على المستخدم النهائي، فضلاً عن التسهيلات التي تم إقرارها بأنظمة الرهن العقاري في الإمارات، في زيادة التمويلات البنكية الممنوحة لمشتري الوحدات العقارية في الإمارات، بحسب خبراء ومسؤولين تنفيذيين بالقطاع.
ووفق بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي ارتفعت قيمة الرهون العقارية للوحدات العقارية في دبي بنسبة 73.34% لتصل إلى 17.334 مليار درهم خلال عام 2019، مقارنة بنحو 10 مليارات درهم خلال عام 2018، فيما بلغت قيمة معاملات الرهون العقارية 127 مليار درهم ما يشكل 55.7% من إجمالي تداولات العقارية خلال العام الماضي.
وشملت تسهيلات الرهن العقاري التي أقرها مصرف الإمارات المركزي والبنوك واستفاد منها القطاع العقاري تخفيض رسوم التسوية المبكرة للرهن العقاري، وإلغاء الحد الأقصى للسن عند تسديد القسط الأخير من الرهن، وإلغاء الحد الأقصى للإقراض الذي كان مفروضاً على البنوك بنسبة 20% من إجمالي قيمة الودائع لدى البنك، وخفض أسعار الفائدة التي تراوحت بين 2.9% و3.7%.

المستخدم النهائي
وقال نيل ماكلوجلين، نائب رئيس أول في شركة «داماك العقارية» لـ «الاتحاد» إن تركيبة العملاء في القطاع العقاري تتنوع بين مستثمر ومستخدم نهائي للعقارات بشكل عام، إلا أنه في الآونة الأخيرة ازدادت نسبة المستخدم النهائي للعقار على نحو لافت مع تلاشي المضاربات في السوق العقاري في الإمارات.
وأوضح أن اعتماد السوق على الراغبين في التحول من الاستئجار إلى التملك، وهي فئة عادة ما تلجأ إلى البنوك لتوفير التمويلات، عزز مكانة أنظمة الرهن العقاري في القطاع.
ولفت ماكلوجلين إلى أن التغير الذي يشهده سوق العقارات حالياً من حيث زيادة نسبة المستخدمين النهائيين للعقارات، أثّر بشكل كبير على حركة التمويل والرهن العقاري، ما اعتبره مؤشراً على زيادة ثقة المستهلك النهائي وميله للتملك ودليلاً على ديناميكية السوق العقاري في الإمارات.
وأضاف «يوجد عوامل عديدة أخرى ساعدت على تبني فكرة الرهن العقاري كطريقة فعالة لاقتناء عقار، أبرزها توافر المعروضة للبيع بأسعار منخفضة وخطط الدفع المرنة من قبل المطورين، إضافة إلى أسعار الفائدة المنخفضة التي يقدمها مزودو الرهن العقاري».
وأوضح أن الشركة رصدت زيادة الاستفسارات حول الرهن العقاري في كل أنحاء الإمارات بنسبة 59%، خلال عامي 2018 و2019.
وأكد أن التسهيلات التي أقرها مصرف الإمارات المركزي والبنوك في الرهن العقاري أسهمت في تغذية الطلب. وتشمل التسهيلات تخفيض رسوم التسوية المبكرة للرهن العقاري، وإلغاء الحد الأقصى للسن عند تسديد آخر قسط من الرهن، وإلغاء الحد الأقصى للإقراض الذي كان مفروضاً على البنوك بنسبة 20% من إجمالي قيمة الودائع لدى البنك، وخفض أسعار الفائدة التي تراوحت بين 2.9% و3.7%.

نضج السوق
من جانبه، قال مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور العقارية، المحاضر بكلية دبي العقارية، إن نمو نسبة الرهن العقاري في الإمارات بشكل عام يعد مؤشراً إيجابياً على نضوج السوق العقارية واعتماده بشكل رئيس على المستخدم النهائي للوحدة العقارية.
وأشار إلى أن الإقبال على الرهن العقاري شهادة استقرار للاقتصاد الوطني بشكل عام والقطاع العقاري بشكل خاص، حيث لا يمكن أن يقوم المشتري بالإقبال على أنظمة الرهن من دون شعوره بالاستقرار والثقة، خاصة أن فترات التمويل تمتد لفترات تتراوح بين 10 إلى 20 عاماً.
ولفت إلى أنه رغم انخفاض أسعار العقارات في دبي خلال عام 2019، إلا أن العائد الاستثماري على العقارات المتوسطة لا يزال يحقق مستويات مرتفعة تتراوح بين 6 و9% وهو الأمر الذي يسهم في سداد الأقساط الشهرية المترتبة على عملية الرهن. وتوقع أن تشهد السوق العقارية خلال المرحلة المقبلة المزيد من الإقبال على أنظمة الرهن العقاري انطلاقاً من إيمان الكثيرين بأن السوق العقارية انتهت من مرحلة التصحيح وبلغت مرحلة القاع، وأنها تستعد لمرحلة جديدة من الصعود.
وقال آلان جيمس جامون، المدير العام لمجموعة شركات «سمانا» العقارية إن القطاع العقاري في الإمارات يشهد زيادة شهية الأفراد لأنظمة الرهن مقارنة بمعاملات السداد النقدي التي كانت تسيطر على السوق في مراحل سابقة، مرجعاً ذلك لاختفاء المضاربات واعتماد السوق العقارية بشكل رئيس على المستخدم النهائي للوحدة العقارية.
وأشار جامون إلى أن معظم الوحدات التي يتم بيعها بنظام الرهن العقاري هي وحدات الإسكان التي تستهدف أصحاب الدخل المتوسط الذين يتطلعون للاستفادة من انخفاض أسعار العقارات والتحول من الاستئجار إلى التملك.
وأكد أن تسهيلات الرهن العقاري التي تم إقرارها مؤخراً لعبت دوراً حاسماً في امتلاك المنازل من قبل غالبية المشترين للعقارات السكنية على مدار العامين الماضيين.

المناطق العشرة الأكثر مبيعاً في عقارات دبي العام الماضي
رصد الخبير العقاري رئيس مجلس إدارة «شركة دبليو كابيتال للوساطة العقارية»، وليد الزرعوني، المناطق العشر الأكثر بيعاً للعقارات في دبي استناداً لأحدث البيانات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة.
وقال الزرعوني، إن سوق العقارات في دبي واصل خلال العام الماضي تقديم عروض جذابة للمستثمرين والمستخدمين النهائيين والمستأجرين على حد السواء، ما أدى إلى استمرار الزخم على تلك المناطق الحيوية ذات الأسعار التنافسية الذي يمثل الاتجاه الصحيح لحركة السوق العقارية في ظل توافر بيئة مواتية لعقد صفقات مربحة. وأوضح أنه من الملاحظ أن مناطق التملك الحر لا تزال تحظى بالمزيد من الإقبال على الاستثمار، خصوصاً من المستثمرين غير المواطنين على مدار السنوات العشر الماضية، ومن بين تلك المناطق مرسى دبي، برج خليفة، الخيران الأولى، حدائق الشيخ محمد بن راشد، المركاض، الخليج التجاري، ونخلة جميرا.