«لاندمارك»: انخفاض الإيجارات يعزز الإمكانات الاقتصادية للأفراد

أكد تقرير أصدرته شركة لاندمارك الاستشارية أمس أن انخفاض الإيجارات السكنية والتجارية بالإمارات يسهم في تحسين الإمكانات الاقتصادية للأفراد، وزيادة قدرتهم على تحمل تكاليف المعيشة. وتوقعت الشركة في تقريرها العقاري الخاص بإمارتي أبوظبي ودبي للربع الثالث من العام 2010، أن يجعل انخفاض الإيجارات الإمارات العربية المتحدة مكاناً أكثر جاذبية للعيش والعمل. ووفقاً لجسي داونز، مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية لدى «لاندمارك الاستشارية»، فمن المتوقع أن تتضاعف نسبة المعروض من المساحات المكتبية التجارية في أبوظبي ودبي على مدى السنوات الثلاث إلى الأربع القادمة. وقالت: “إن العقارات التجارية الجديدة الداخلة للسوق ستثري هذه السوق بمعروض جديد من المساحات المكتبية ذات الجودة العالية التي ستسهم بخفض إيجارات العقارات المكتبية، الأمر الذي سيجعل من هاتين المدينتين مراكز أكثر جاذبية للأعمال”. وأضاف “يحتاج السوق الآن إلى مبادرات تحفيزية للاستفادة من التحسن في تكاليف المعيشة ودعم نمو الصناعات التي ستعمل على تنويع الاقتصادات وملء المساحات التجارية الشاغرة المتوقعة”. وبالنسبة إلى دبي، من المتوقع أن تصل زيادة المعروض من العقارات السكنية إلى ذروتها في العام 2012 وأن تبلغ المساحات الشاغرة بين 25 إلى 28%. وسيستمر في هذه الأثناء نمو وزيادة المعروض من العقارات التجارية، إذ من المتوقع أن تصل المساحات المكتبية الشاغرة إلى 45.9 مليون قدم مربعة بحلول العام 2014، بحسب التقرير. ويتوقع أن تصل نسبة المساحات الشاغرة إلى 53% العام 2011، وأن تبلغ الذروة بمعدل 58% بحلول الأعوام 2013 و2014. وفي دبي، كان هناك انعكاس طفيف في الاختلافات بين الفلل الساحلية والفلل الداخلية، إلا أن العقارات الساحلية قد حافظت على إيرادات مهمة. وتابعت داونز “لقد خفت حدة التباينات والاختلافات بين الفلل الساحلية والفلل الداخلية خلال الربع الثاني من العام 2010 مع انخفاضات أكبر في أسعار بيع وإيجار الفلل الساحلية مقارنة مع التجمعات الداخلية”. وعلى كل الأحوال، لا تزال التجمعات الساحلية تحافظ على إيرادات إيجار بنسبة 61% وفقاً لنوع الوحدة، بحسب دوانز. ووفقاً للاندمارك الاستشارية، تعمل المبيعات المضطربة والمستعجلة على تسريع وتيرة الانخفاض بالأسعار. وقالت داونز “في الوقت الذي تشهد فيه أسعار البيع انخفاضات أكبر من تلك التي تشهدها الإيجارات، إلا أن هذا التوجه يزيد من العائدات، وهو أمر إيجابي بالنسبة للسوق، إذ أن العائدات المرتفعة مهمة من أجل استقطاب المستثمرين القلقين من أساسيات ومخاطر السوق الضعيفة”. كما أن عمليات التمويل لا تزال محدودة إلى الآن، الأمر الذي يعنى استمرار المستثمرين بإملاء توجهات السوق، بحسب دوانز. وأشار التقرير إلى انخفاض حجم المبيعات في الربع الثاني من العام 2010 مقارنة مع الربع الأول من العام 2010، كما تسارعت الانخفاضات بأسعار المبيعات بنسبة 5% بالنسبة للفلل وبنسبة 5.8% بالنسبة للشقق في الربع الثاني من العام 2010، وذلك كنتيجة لمحدودية تعاملات الرهون العقارية للوحدات السكنية من فئة الشقق على وجه الخصوص والتي – وفقاً لتعاملات لاندمارك العقارية – كان معظمها تعاملات شبه نقدية. وإضافة إلى ذلك، فإن ضعف الاهتمام من قبل المشترين قد حفز البائعين على خفض توقعات الأسعار خلال أشهر الصيف البطيئة تقليدياً. وبالنسبة للإيجارات، فقد انخفضت إيجارات الفلل بنسبة 4.4%، في حين انخفضت أسعار الشقق بنسبة 5.8% خلال الربع الثاني من العام 2010. وحول تلك التوجهات، قالت داونز “مع الانخفاضات الكبيرة في أسعار البيع، إلا أن محدودية العائدات التي لوحظت منذ بداية العام 2009 قد انعكست في الربع الثاني من العام 2010. وقد ازدادت العائدات الصافية للفلل بمعدل 5.7%، في حين ارتفعت عائدات الشقق من 5.4% إلى 7.4% استناداً لتعاملات المبيعات والإيجارات الفعلية”. وفيما يخص أبوظبي، أكد التقرير أن المشروعات العقارية ذات الجودة العالمية ستؤدي إلى إعادة تشكيل وتوزيع السوق العقارية في الإمارة. وقالت داونز إنه وفقاً لتقرير لاندمارك الاستشارية فإن 20% فقط من الوحدات العقارية عالية الجودة الجاري تطويرها حالياً ستلبي معايير الجودة العالية المعلن عنها، وأن أداء أسعار بيع وإيجار العقارات ذات الجودة المتوسطة الجديدة ستستمر بنفس أداء الوحدات ذات الجودة العالية على المدى القصير”. وبحسب التقرير، فإن الطلب على المبيعات في المناطق الاستثمارية بأبوظبي ضعيف نظراً للتأخير في مواعيد تسليم المشاريع العقارية وعدم وجود الأطر التنظيمية المناسبة. ووفقاً لقرير لاندمارك الاستشارية، فإن الطلب على المبيعات الحالية في العاصمة يتأثر جداً بمسألة الأسعار ويتركز بشكل كبير في مشروع “مارينا سكوير”. وقد ازدادت الانخفاضات بأسعار الإيجار بشكل كبير في الربع الثاني من العام 2010 والتي انخفضت بنسبة 11% مقارنة مع الانخفاض الهامشي الذي بلغ 3% في الربع الأول من العام 2010. وقالت داونز “تعود هذه الانخفاضات بشكل كبير إلى المعروض من المشاريع العقارية وتحديداً عقب تسليم عدد من هذه المشاريع الداخلية مثل «الخالدية بالاس» و«برج الأريام»، وبرج «سيلفر آند ويف». وقد فرضت أسعار البيع الثابتة والإيجارات المنخفضة المزيد من القيود على العائدات، التي تبلغ حالياً 5.1%”. وأضافت “نتوقع استمرار هذه القيود على العوائد على المدى القصير”. وبالنظر إلى المساحات التجارية، حافظت أسعار البيع على استقرارها، في حين انخفضت الإيجارات المكتبية بنسبة 10% منذ شهر مارس 2010. وشهدت المكاتب في مركز المدينة ومنطقة النادي السياحي أكبر انخفاضات حيث بلغت 20% خصوصاً للمساحات ذات الجودة المتدنية. وقالت داونز “يعزى الركود الحاصل في أسعار البيع بشكل افتراضي لندرة التعاملات وأسعار العرض الصعبة. وبالنسبة لسوق الإيجارات، ستستمر إيجارات المكاتب بالانخفاض في أعقاب الزيادة الكبيرة والسريعة في المعروض من المساحات المكتبية؛ إذ سيشهد العام 2010 وحده زيادة في المعروض قدرها 32%”.