السوق العقاري إلى أين.. استمرار التصحيح أم التعافي والنمو؟

تحقيق : مصطفى عبد العظيم

إلى أين تتجه بوصلة السوق العقاري؟.. هل تتجه نحو التعافي والنمو مرة أخرى بعد فترة من الاستقرار والترقب، في ظل وجود مؤشرات على بلوغ الأسعار مستوى القاع، وبدت مهيأة أكثر لبدء دورة جديدة من النمو الصحي، أم تتواصل عملية التصحيح السعري التي يشهدها السوق منذ أشهر عدة؟.
هذه الأسئلة وغيرها الكثير، كانت حاضرة في أذهان العديد من المستثمرين العقاريين والمشترين المحتملين للعقار، قبل زيارتهم معرض «سيتي سكيب جلوبال»، الذي انطلقت فعالياته في دبي أمس، والذي نجح في تعزيز الثقة بمستقبل القطاع العقاري في الدولة بطرح العديد من المطورين عشرات المشاريع النوعية الجديدة، التي تعكس المستويات العالية بآفاق نمو القطاع.
وبينما أكد مطورون عقاريون التقتهم «الاتحاد»، أن السوق أخذ يتهيأ لدورة جديدة من النمو الصحي المعزز بمبادرات حكومية نوعية تضمن استدامته لسنوات طويلة، يرى مستثمرون بالقطاع العقاري أيضاً أن المرحلة الحالية هي الأمثل للاستثمار في العقار، سواء لشريحة المشترين الجدد أو المستثمرين، خاصة بعد أن وصلت الأسعار لمستويات مغرية متزامنة مع عروض وتسهيلات كبيرة من قبل المطورين، الأمر الذي يدفع للإسراع باقتناص الفرص المتاحة قبل عودة السوق للارتفاع مجدداً.وفيما يستند المطورون في ثقتهم بالمستقبل إلى عوامل مختلفة يتصدرها المناخ الاستثماري الأكثر أمناً وأماناً واستقراراً في المنطقة، ومروراً بالعائد الاستثماري الأفضل مقارنة بمناطق أخرى عديدة في العالم، وصولاً إلى مجموعة الحوافز والمبادرات النوعية الجديدة التي تعزز فرص النمو.يرى المستثمرون أن وفرة المعروض في السوق العقاري من قبل المطورين من شأنه أن يدفعهم للتريث قبل اتخاذ قرار الشراء لتحديد المنتج المناسب والسعر المناسب، خاصة أن السوق بات ينحاز إلى المشترين للمرة الأولى منذ سنوات طويلة.

الأمان الاستثماري
ويؤكد خليفة الشيباني، المدير العام لشركة تلال العقارية، أن السوق العقاري اليوم مستقر، ويتمتع بأعلى معايير الأمان الاستثماري، إلا أنه لا يخفى على أحد حجم المعروض من الوحدات العقارية نتيجة دخول مشاريع عديدة حيز الإنجاز والتسليم، ومن هنا يمكن القول إن أفضل مقياس لأداء الأسواق هو مدى نجاح المشاريع في تقديم منتج عقاري بجودة عالية وبسعر تنافسي من جهة، إلى جانب مدى التطور الحاصل على صعيد القوانين والتشريعات المنظمة للسوق العقاري من جهة ثانية.
وأوضح الشيباني أنه ومع القوانين الجديدة التي أقرها مجلس الوزراء في الدولة مؤخراً، والتي تأتي من منطلق حرض القيادة الرشيدة على تحفيز نمو السوق العقاري وما يرافقه من تعزيز لمجتمع الأعمال، فإنه من المتوقع أن تسهم هذه المبادرات في إنعاش الحركة الاستثمارية في مختلف القطاعات الاقتصادية، ودفع عجلة التنمية الاقتصادية وتعزيز ثقة المستثمرين بالسوق المحلي وجذب رؤوس الأموال.

استقرار السوق
من جهته، أكد عيسى عطايا، المدير التنفيذي لمجموعة ألف للتطوير العقاري بالشارقة، أن الطلب على السوق العقاري في الإمارات مستقر، لاسيما على المشاريع النوعية التي تطرح بعد دراسات عميقة للسوق، وتغطي حاجة شريحة واسعة من المشترين، مثل المجمعات السكنية الراقية كمشروع الممشى في الشارقة الذي تم الإعلان عنه في سبتمبر 2017، وبدأ العمل في الإنشاء حالياً بعد أن تمت ترسية العقد على مجموعة الحمد للمقاولات لإنشاء 15 بناية، تمهيداً لتسليمها في العام 2020، لافتاً إلى أنه خلال الفترة الماضية تم بيع 14 بناية من البنايات الخمس عشرة.
وأوضح عطايا أنه، في ظل الحديث عن تقلبات السوق، إلا أن قوة المبيعات تؤكد أن السوق لا يواجه ركوداً، وإنما يمر بدوره تصحيح طبيعية، مشيراً إلى أن الأهم هو طرح المشروع المناسب للسوق في التوقيت المناسب، فالمشاريع القوية التي تقوم على ركائز متينة وتقدم منتجاً متميزاً هي التي لا تتأثر بعملية التصحيح.
وأوضح أن السوق العقاري جزء من منظومة اقتصادية متكاملة وتدعهما عوامل مختلفة تعزز من ثقة المستثمرين والمشترين، والتي يأتي في مقدمتها عوامل الأمن والأمان والاستقرار والنمو السكاني، الأمر الذي يؤكد استمرار الطلب.
وتوقع العودة للتعافي والنمو الصحي في السوق خلال فترة قصيرة، لاسيما في ظل الإجراءات والمحفزات التي أعلنتها الحكومة الاتحادية مؤخراً، والتي من شأنها أن ترسخ جاذبية الدولة للمستثمرين والمستخدم النهائي، خاصة في القطاع العقاري الذي يشكل أحد أبرز القطاعات الاقتصادية، ويرتبط به قطاعات أخرى.
وأكد أن الاستثمار في العقار في الإمارات، أصبح أكثر نضجاً من خلال قوانين تحمي المستثمرين والمشتري ويلزم المطورين بالتسليم وفقاً للمواعيد.

استثمار طويل الأمد
بدوره، لم ينكر سميح الدين صديقي، الرئيس التنفيذي لشركة رأس الخيمة العقارية، مرور السوق بمرحلة تصحيح سعري طبيعية، لافتاً إلى أن التصحيح يحصل للمنتجات عالية الجودة، لكنه وصل القاع في المنتجات الرئيسة وبدأ في التعافي، وهذا يعني أن المنتجات المتميزة ستظل تحظى بطلب جيد، وما نراه من انخفاض في أسعار الإيجارات يوازيه ارتفاع في نسبة الإشغال.
وأضاف، أن بناء وتطوير المشاريع العقارية هو استثمار طويل الأجل يمتد لنصف قرن أو 100 عام وليس لعامين أو ثلاثة، لهذا فإننا نطور مشاريع للإقامة المستدامة مثل ميناء العرب، مشيراً أن الأسواق تمر بدورات صعود وهبوط طبيعية، لهذا فإن أي تراجع هو أمر متوقع.
وأكد صديقي تفاؤله بآفاق السوق العقاري في الإمارات بوجه عام وفي رأس الخيمة على وجه الخصوص، لاسيما على المدى المتوسط، مشيراً إلى أن هذه الثقة تعكسها مشاريع الشركة المتواصلة والتي لم تتوقف، خاصة أنها تلبي متطلبات السوق بالشكل المناسب.
وأرجع تفاؤله بالسوق إلى النهضة الكبيرة التي شهدتها إمارة رأس الخيمة في مختلف المجالات، خاصة السياحية والاستثمارية والصناعية والتي تتطلب توفير البنية التحتية العقارية التي تلبى احتياجات هذه النهضة من مجمعات ومشاريع سكنية راقية وفنادق ومنتجعات شاطئية متميزة.

نوعية المشاريع
بدوره، أكد شادي العزة، الرئيس التنفيذي لمشروع الزاهية في «ماجد الفطيم العقارية» بالشارقة، أن القرارات والقوانين التي صدرت مؤخراً بهدف تحفيز القطاعات الاقتصادية، من شأنها أن تعزز قدرة السوق على استدامة النمو، سواء كانت هذه الإجراءات على المستوى الاتحادي أو المحلي، مثل السماح لغير العرب بالتملك في الشارقة وعدم اشتراط وجود إقامة للمستثمر مما يفتح أسواقاً جديدة، بالإضافة إلى القرارات الخاصة بمنح إقامات طويلة المدى للمتقاعدين، حوافز الاستثمار والتسهيلات الخاصة بممارسة الأعمال.وأوضح، أن نوعية المشاريع هي التي تحدد الطلب، مشيراً إلى أن مستويات الإقبال خلال الفترة الماضية على مشروع الزاهية كانت مرتفعة جداً وحركة البيع لم تشهد أي اختلاف، خاصة أن المشروع يستهدف شريحة محددة من المشترين الذين يتطلعون للعيش في تجمع سكني يجمع بين الحياة العصرية والهدوء بعيداً عن صخب المدينة.ولفت إلى وجود تعطش لدى السوق العقاري في الشارقة لمثل هذه النوعية من المشاريع، الأمر الذي عزز استدامة الطلب من شريحة المستثمرين.

اقتناص الفرص
من جهته، اعتبر أسامة سعيد، المدير العام لمؤسسة بن حمودة للتجارة والخدمات العامة، والذي يزور المعرض للبحث عن فرص استثمارية في القطاع العقاري، أن الوقت الراهن هو الأفضل للاستثمار في العقارات نتيجة للتصحيح الذي شهدته الأسعار في الفترة الماضية، والاستفادة من العروض التي يطرحها المطورون كالإعفاء من رسوم الخدمات ورسوم التسجيل، بالإضافة إلى التسهيلات التي بدأت تمنحها فيما يتعلق بأنظمة السداد والتمويل.وأوضح أن كل هذه التسهيلات من شأنها أن تحفز المستثمرين للاتجاه إلى العقارات واقتناص الفرص المتاحة، قبل عودة الأسعار إلى الارتفاع مجدداً في الفترة المقبلة، مع ضرورة التركيز على اختيار المنتج الصحيح ذي القيمة والمردود الجيد.

الإمارات وجهة المتقاعدين

أكد سيتفين واليش، بريطاني يعيش في دبي منذ أكثر من ثلاثة عقود، ويمتلك عقاراً في دبي، أن السوق العقاري في الإمارات يتيح حالياً فرصاً غير مسبوقة للاستثمار في العقارات، خاصة مع زيادة المعروض وتنوع الخيارات أمام المشترين.
ونوه واليش بالقرارات التي اتخذتها حكومة دولة الإمارات المتعلقة بمنح إقامات طويلة للمتقاعدين في الإمارات، وفقاً لضوابط محددة، وبالإضافة إلى الحوافز الأخرى للمستثمرين وقطاعات الأعمال، معتبراً أن هذه القرارات من شأنها أن تزيد جاذبية القطاع العقاري في الإمارات، وتجعل العديد من المقيمين والمتقاعدين بالخارج لإعادة النظر في خطط تقاعدهم، بعد أن وضعت الإمارات نفسها على خارطة الوجهات الجاذبة للمتقاعدين، مشيراً إلى أن العائد الاقتصادي لهذه الشريحة سيكون له تأثير إيجابي في المستقبل.
إلى ذلك، قال كين جون، رجل أعمال بريطاني يزور دبي للمرة الأولى خلال وجوده بالمعرض، إن دولة الإمارات مؤهلة لاستقطاب أعداد كبيرة من المتقاعدين في أوروبا، خاصة أن هناك طفرة كبيرة في أعداد المتقاعدين في دول غرب أوروبا، لاسيما في بريطانيا التي سجلت معدلات التقاعد بها مستويات مرتفعة، متوقعاً نجاح الإمارات في استقطاب نسبة من هذه الأعداد، لاسيما أنها تتمتع بجميع المقومات التي تلبي متطلبات شريحة المتقاعدين من مختلف دول العالم بفضل بنيتها التحتية والرعاية الصحية.
وأضاف أنه في أول زيارة لدبي، ولمعرض سيتي سكيب شعر بمدى الحيوية والديناميكية التي يتمتع بها سوق العقارات في دولة الإمارات، فالمشاريع مازالت تطرح، وعمليات التطوير جارية على قدم وساق، والطلب مازال موجوداً، بخلاف مناطق أخرى من العالم.

نضج السوق يمهد الطريق للنمو المستدام

أكد أحمد يوسف خوري، العضو المنتدب لمجلس إدارة شركة الاتحاد العقارية، أن بوصلة السوق العقاري في دولة الإمارات تتجه نحو النمو المستدام، بعد أن وصل السوق إلى النضج التام تؤهله للتأقلم مع المتغيرات التي تفرضها الدورات الاقتصادية المتباينة.
وقال: «من وجهة نظرنا في (شركة الاتحاد العقارية) السوق العقاري أصبح أكثر نضجاً، ويتجه بشكل كبير نحو النمو المستدام، ومن المعروف على نطاق واسع أن السوق العقاري في دبي بلغ درجة كبيرة من التطور في السنوات الأخيرة، ويعود ذلك إلى التوجه نحو تعزيز الشفافية والإصلاحات التنظيمية. وأظهرت تقارير متعددة عن أداء السوق في الربع الثاني من عام 2018 أن دبي حافظت على مكانتها كأكثر الأسواق العقارية شفافية في المنطقة، الأمر الذي ساعد على ترسيخ موقعها على الساحة العالمية».
وأضاف خوري: «من المؤكد أن الإجراءات الحكومية الأخيرة سوف تصب في مصلحة دعم السوق العقاري وتعزيز نموه المستدام، خصوصاً الإجراءات المتعلقة بتخفيض رسوم الأعمال على الشركات، والسماح بالتملك الأجنبي بنسبة 100% للشركات خارج المناطق الحرة، وفقاً لضوابط محددة، وإتاحة تأشيرة الإقامة الطويلة لمدة 10 سنوات لبعض أصحاب المهن وفئات محددة، وكذلك السماح بالإقامة الطويلة للمتقاعدين من الوافدين بعد سن 55 عاماً، وفقاً لشروط محددة؛ لأنها سوف تسهم جميعاً في تشجيع الاستثمار العقاري الأجنبي وتعزيز ثقة المستثمرين، كما أنها تدعم نضج السوق وتوجهه أكثر نحو النمو المستدام، وهذا أفضل لكل أطراف السوق العقاري، من مطورين وبنوك ومستثمرين ووسطاء ومستأجرين وغيرهم».