مطورون يطرحون مشروعاتهم للتأجير بسبب غياب التمويل

توسعت شركات تطوير عقاري في عمليات إعادة طرح مشروعاتها للتأجير، في ظل غياب التمويل واستعادة شركات عقارية لعدد من الوحدات التي لم يتم استكمال سدادها من جانب المشترين، بحسب خبراء ومطورين بالقطاع. وقال هؤلاء إن غياب التمويلات العقارية في دبي أدى إلى تراجع مستويات التملك الحر وهو الأمر الذي دفع مطورين عقاريين إلى تأجير الوحدات السكنية والتجارية المستكملة في مشروعاتهم لحين إعادة تنشيط عمليات التمويل وارتفاع مستوى الطلب على عمليات الشراء. وأضافوا أن الملاءة المالية لمعظم المطورين العقاريين والتزاماتهم اتجاه البنوك والمقاولين وتخوفهم من تعثر العملاء تحول من دون قيامهم ببيع الوحدات السكنية بالتقسيط على فترات طويلة من دون تدخل البنوك وشركات التمويل المتخصصة. وأشاروا إلى أن تجربة التأجير انعكست إيجابا على مستوى التدفقات النقدية بالشركات العقارية حيث توفر عائدات الإيجار الحد الأدنى من التدفقات المالية التي تضمن سداد المستحقات المالية الملحة للبنوك والمقاولين. وقالوا إن طرح عدد من المشروعات الجديدة أو تخصيص جزء منها للتأجير نجح في توفير تدفقات نقدية جيدة، فضلا عن عدم اضطرار المستثمرين العقاريين للرضوخ للضغوطات السعرية التي يفرضها المشترون في ظل الأوضاع الاقتصادية الراهنة. وأكد خالد المالك الرئيس التنفيذي لشركة دبي للعقارات، العضو في دبي القابضة، أن الأزمة المالية العالمية وتداعياتها أحدثت تغيرا كبيرا في استراتيجيات التسويق لدى المطورين العقاريين والمستثمرين الثانويين على حد سواء، حيث لجأوا إلى زيادة عدد الوحدات العقارية المخصصة للتأجير للتغلب على نقص الطلب على شراء الوحدات التي تواجه عدم كفاية برامج التمويل. وأضاف أن الشركة تعتمد أسلوب التأجير في عدد من مشروعات كأحد الخيارات التسويقية الاستراتيجية لتوفير خيارات مرنة أمام المستثمرين الجادين، فضلا عن دور عمليات التأجير في الحفاظ على القيمة السوقية العادلة للوحدات وعدم الاضطرار إلى بيعها بأسعار غير منصفة بسبب أوضاع اقتصادية طارئة. وأشار إلى أن نجاح تجربة التأجير على صعيد التدفقات النقدية والجدوى الاستثمارية، مستشهدا في ذلك بعدد من المشروعات التي قامت الشركة بطرحها للتأجير، كما في مشروعي "جيه بي ار" و"قرطبة". استئناف التمويل وأشار المالك إلى أن إيرادات أنشطة التأجير تدر على الشركة عائدات مالية كبيرة، وهي العائدات التي تقوم الشركة من خلالها بتمويل واستكمال العمليات الإنشائية في المشروعات الأخرى للشركة. وأكد المالك استئناف شركة "تمويل" لعملياتها وزيادة التوقعات بأن تلحق بها شركة إملاك، بالإضافة إلى قيام عدد من البنوك بتوفير التمويلات اللازمة للقطاع من شأنه أن يساهم في عودة الانتعاش إلى السوق العقارية وتعزيز الطلب على عمليات التملك الحر. وأضاف "من الطبيعي أن شركات التطوير العقاري تبنت خيارات تسويقية أخرى بدأت في الظهور للمرة الأولى في السـوق العقارية بدبي مثل تســويق الوحدات عبر نظام "استأجر وتملك"، فضلاً على اعتماد أساليب مرنة على صعيد استبدال الوحدات المباعة وإعادة الجدولة وفق الملاءة المالية لكل مشترٍ. وطرحت مجموعة دبي للعقارات خلال مشاركتها بمعرض سيتي سكيب 2010 المرحلة الأولى من الوحدات السكنية في مشروع غروب السكني الجديد في مردف للإيجار. ويعد المشروع، الذي يمتد على مساحة 3,3 مليون قدم مربعة، أول مجمع سكني في منطقة مردف يضم مجموعة متنوعة من شقق الاستديو، والشقق بغرفة نوم واحدة، وغرفتين، وثلاث غرف نوم. ويوفر المجمع مجموعة واسعة من الخيارات حيث تتراوح مساحات الشقق بين 956 إلى 1861 قدماً مربعة بمعدلات أسعار تنافسية وأساليب دفع مرنة. وقدمت الشركة حسومات على الأسعار لفترة زمنية محدودة خلال مرحلة الإطلاق، حيث تتراوح أسعار الإيجارات السنوية بين 44,413 درهم للشقق ذات غرفة النوم الواحدة وتصل إلى 74,100 درهم للشقق بثلاث غرف للنوم. متغيرات السوق ومن جانبه قال سينا كاظم الرئيس التنفيذي لشركة مراس للتطوير ذراع الاستثمار العقارية في مجموعة مراس القابضة إن المطورين العقاريين توسعوا في عمليات طرح الوحدات السكنية للتأجير استجابة لمتغيرات العرض والطلب في السوق العقارية في دبي. وأشار إلى أن مجموعة مراس عقدت شراكة استراتيجية مع مجموعة دبي العقارية لتنفيذ مشروع الوصل التي قامت شركة دبي العقارية من جانبها بطرحة بالكامل للإيجار. ويقع المشروع المقرر إنجازه بالكامل منتصف العام المقبل قرب حديقة الصفا، وتتولى شركة مراس إدارة عملية التطوير والدراسات المتعلقة بالجوانب المالية والفنية ويتكون المشروع، من محال تجزئة و190 شقة سكنية تتنوع بين وحدات مكونة من غرفة وغرفتين، و150 فيلا تاون هاوس. وتوقع كاظم زيادة الطلب على عمليات التملك الحر للوحدات السكنية خلال الفترة المقبلة، خاصة مع استئناف عمليات التمويل العقاري، وهو الأمر الذي من شأنه أن يساهم في اكتمال حالة التعافي وعودة الانتعاش إلى السوق العقارية في دبي. ومن جانبه أكد سالم الموسى رئيس مجلس إدارة شركة فالكون سيتي أن العديد من شركات التطوير العقاري لجأت إلى طرح وحدات سكنية للتأجير بهدف أن تساهم إيرادات التأجير في سداد جزء من الالتزامات الملحة للبنوك والمقاولين في ظل غياب التمويلات اللازمة لتمويل الشراء. وقال الموسى إن الملاءة المالية لمعظم المطورين العقاريين والتزاماتهم اتجاه البنوك والمقاولين وتخوفهم من تعثر بعض العملاء، تحول من دون قيامهم ببيع الوحدات السكنية بالتقسيط على فترات طويلة من دون تدخل البنوك وشركات التمويل المتخصصة. وأكد الموسى أن اللجوء إلى خيار التأجير يجب أن يكون مؤقتاً، حيث يتوجب على البنوك العاملة في الدولة وبقية مؤسسات وشركات التمويل العمل على طرح برامج تمويلية لشراء المساكن، لافتاً إلى أن الأصل في العقار هو البناء والبيع. وشدد الموسى على أهمية تحقيق التوازن بين عمليات البيع والشراء من جهة، والتأجير من جهة أخرى، والعمل على توفير الأدوات والوسائل اللازمة لتنشيط الطلب على كل منهما. وأوضح أن السوق العقارية في دبي تعج بالطلب على التأجير من قبل المغتربين أصحاب الدخول المتوسطة، كما يوجد طلب جيد على التملك الحر من قبل المواطنين والخليجين والأجانب من أصحاب الدخول فوق المتوسطة والمرتفعة، إلا أنه لا يتم ترجمة هذا الطلب إلى عمليات شراء حقيقية بسبب قصور عمليات التمويل. وأضاف أن عودة شركة تمويل يخفف الكثير من الضغوط التي تواجه القطاع العقاري في دبي حيث يرى العديد من المراقبين في عودة الشركة مؤشراً إيجابياً على عودة التمويلات للقطاع العقاري. حدة المنافسة وأوضح الموسى أن توسع شركات التطوير العقاري في طرح وحداتها للتأجير لا يعنى عدم وجود تحديات حقيقية تواجه هذه الأنشطة، وأهمها تراجع الإيجارات وزيادة حدة التنافس بين الملاك على تأجير الوحدات، ومبالغة المستأجرين في مطالبهم المتعلقة بالتجهيزات. وأشــار إلى أن عمليــات تسويق الوحدات من خلال التأجير ترتبط في معظم حالاتها بعمليات إعادة جدولة تتم بشكل موازٍ بين المستثمر العقاري والبنوك الممولة، وذلك لإطالة أمد السداد لتتناسب مع حجم التدفقات النقدية التي توفرها عمليات التأجير.