عدد اليوم
يوسف العربي (دبي)
ساهمت القرارات التنظيمية الجديدة التي أصدرتها مؤسسة التنظيم العقاري بدبي «ريرا»، في ضبط البيع العشوائي للعقارات الخارجية، إلا أن بعض الوسطاء غير المرخصين لا يزالون يستخدمون مواقع التواصل الاجتماعي منصة لاصطياد ضحايا جدد، وفق خبراء ومسؤولين بالقطاع العقاري، أكدو أن بعض المستثمرين يقعون في فخ الاستثمار بناء على معلومات مضللة عن المشروع العقاري والقوانين المنظمة للعقار في تلك الدول.
من جانبها أكدت «ريرا» أن القرارات التنظيمية تحظر مزاولة أنشطة بيع وشراء العقار وإبرام عقود بيع أو شراء العقارات في الخارج من خلال الشركات العقارية ومكاتب الوساطة أو التمثيل، حيث يجب على المشتري معاينة العقار والتعاقد مباشرة مع المالك في البلد المعني، كما يجب تقديم ضمان بنكي قدره 10 ملايين درهم لتسويق عقارات خارج الدولة في دبي مع توافر شرط إنجاز 50% من المشروع.
استثمار خارجي
وقال المستثمر الإماراتي، محمد عبدالله، إنه خلال تصفحه المعتاد لحسابه على أحد مواقع التواصل الاجتماعي اطلع على إعلانات تجارية تضم تصميمات معمارية فريدة لفلل شاطئية، وبالضغط على الإعلان طلب منه تسجيل بياناته للاطلاع على تفاصيل المشروع.
وأضاف أنه تلقى اتصالاً دولياً في اليوم نفسه من أحد ممثلي الشركة المطورة يؤكد له أن المشروع الذي يقع في إحدى الدول الأوروبية أوشك على الإنجاز وأن خطة السداد تبدأ بمقدم حجز 5% ومن ثم سداد المبلغ المتبقي على أقساط متساوية لفترة عشر سنوات.
وأضاف أن المتصل أبلغه بأن العوائد الاستثمارية للمشروع لن تقل عن 10% نظراً لتواجده في منطقة سياحية معروفة تتميز بالحركة السياحية، وخلال اليوم نفسه تلقى رسالة بريد إلكتروني للمشروع مرفقة بصور وتصميمات معمارية عديدة وفائقة الفخامة، فضلاً عن مجموعة مستندات مكتوبة بلغة أجنبية أكد المرسل أنها الأوراق والمستندات الخاصة بالمشروع.
وبمتابعة الاتصال مع مندوب المبيعات أنه يمكن الاختيار بين نحو 20 وحدة متبقية بالمشروع وتحويل مبلغ الحجز عبر تسليمه وتوقيع نسخة من العقد مع شخص والمتواجد في داخل الإمارات اسماه «مندوب الشركة المطورة للمشروع».
وأشار أنه سدد مقدمة الحجز ووقع عقود حجز الوحدة السكنية وانتظم في سداد المبالغ والأقساط عبر عمليات تحويل من خلال مكاتب الصرافة لبضعة أشهر، وعند توافر الظروف المواتية قام بزيارة هذه الدولة على نفقته الشخصية لمعاينة الوحدة العقارية، ليفاجئ بأن المشروع العقاري يقع في منطقة أخرى ولا يزال في مراحله الأولى وأن عدد الوحدات المنجزة المستكملة محدود للغاية.
وأضاف أنه عرف خلال تواجده هناك أن القوانين العقارية في هذه الدولة تتضمن حزمة ضرائب على المبيعات العقارية والإيرادات الإيجارية فضلاً عن وجود ضريبة على التركات في حالة نقل ملكية الوحدة العقارية للورثة وهي أمور كان يجهلها تماماً.
وقال إنه يشعر بالإحباط بعد أن قلص توقعاته بشأن هذا الاستثمار العقاري بعد أن تيقن من ندرة أنشطة الإيجارات في المنطقة التي يقع فيها المشروع وأنه في حال تأجير الوحدة العقارية سيتحصل على أقل من 1% عائدات إيجارية خالصة بعد خصم الضرائب.
من جهته، قال إبراهيم زكريا الذي يقيم في الإمارات منذ 10 سنوات إنه يقطن وحدة عقارية مملوكة له منذ 3 سنوات في منطقة مارينا لافتاً إلى أنه بات بعد تجربته الأولى منفتحاً على تكرار تجربة الاستثمار العقاري.
وأوضح أنه اطلع على إعلان تجاري يربط الحصول على جنسية دولة أجنبية والاستثمار العقاري بها ومن خلال التواصل تم الاتفاق على تحويل مبلغ 1000 دولار لإثبات الجدية ليفاجئ بعدها بأن رقم الوسيط العقاري لا يجيب ليدرك فوراً أنه وقع ضحية لعملية نصب وأنه قام بتحويل المبلغ لأحد المحتالين.
جهل القوانين
من جانبه، أكد إسماعيل الحمادي، المؤسس والرئيس التنفيذي لـ«رواد للعقارات»، أهمية القرارات التنظيمية التي أصدرتها مؤسسة «ريرا» بشأن مزاولة أنشطة تسويق العقارات الخارجية، حيث أسهمت تلك الإجراءات في انحسار ظاهرة البيع والتسويق العشوائيين للعقارات الخارجية التي ترتب عليها مشكلات عديدة.
وأكد الحمادي أن شريحة كبيرة من الأشخاص الذين يتطلعون للاستثمار في العقارات الخارجية لا يعرفون أي شيء عن التشريعات العقارية والضريبية المنظمة في هذه الدول ما ينضوي على مخاطر جمة تتعلق بإجراءات تسجيل الملكية العقارية، فضلاً عن صعوبة حساب وتوقع العوائد في أسواق لا تتوافر لدى العملاء دراية كاملة بها.
ودعا الحمادي إلى التصدي للإعلانات التجارية غير المرخصة عبر مواقع التواصل الاجتماعي التي تروج لمشاريع عقارية في الخارج كما دعا إلى إلزام الشركات الحاصلة على ترخيص مزاولة هذا النشاط إلى تعريف المتعاقد بالقوانين والتشريعات العقارية وجميع الأعباء المالية المترتبة على الاستثمار في دولة ما.
تشديد الإجراءات
وأكد مهند الوادية المدير الإداري لشركة هاربور العقارية، والمحاضر بكلية دبي العقارية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، أن القرارات التنظيمية الجديدة التي أصدرتها مؤسسة التنظيم العقاري في دبي «ريرا» ضبطت عمليات تسويق العقارات الخارجية داخل الإمارة، إلا أن العديد من المستثمرين يتكبدون خسائر باهظة نتيجة تعرضهم لعمليات احتيال أو نتيجة جهلهم بالقوانين العقارية في البلد الذين يتطلعون للاستثمار به.
وأكد الوادية أن إصدار التشريعات والقرارات المنظمة لعملية بيع العقارات ضرورة لتنظيم عمليات التسويق لحماية أصحاب المصلحة من المواطنين والمقيمين من الوقوع ضحايا عمليات احتيال أو تضليل لافتاً في الوقت نفسه إلى أن التشريعات والقرارات وحدها لا تكفي حيث تتطلب وعياً وحرصاً بالغين من الأشخاص المقبلين على هذه الخطوة.
ولفت إلى أن بعض الوسطاء غير المرخصين اتخذوا من مواقع التواصل الاجتماعي منصة لاصطياد ضحاياهم سواء لتسويق مشاريع وهمية أو من خلال استقطاب عملاء عبر وعود زائفة تتعلق بالعقار نفسه أو المنافع المترتبة على شرائه.
ودعا إلى تغليظ الإجراءات على شركات التسويق العقاري التي تزاول أنشطة التسويق لعقارات خارجية مشيراً إلى أن شرط تقديم خطاب ضمان بقيمة 10 ملايين درهم لتسويق مشاريع قيد التنفيذ في الخارج غير كاف، ويجب تعميمه على المشاريع المكتملة وقيد التنفيذ على حد سواء.
