يوسف العربي (أبوظبي)
سجلت العقارات الجاهزة ومثيلتها قيد الإنشاء نمواً متوازياً في الإمارات خلال العام 2024، مدعومة بإقبال المستثمرين المواطنين والأجانب على شراء الوحدات العقارية بمختلف أنواعها، بحسب خبراء وتقارير عقارية. ووفق تقرير «بروبرتي فايندر» للاستشارات العقارية «مراقبة الأسواق» للربع الثالث، فقد سجل سوق عقارات قيد الإنشاء في أبوظبي نحو 746 مبايعة، شكلت %41 من إجمالي مبايعات الربع الثالث من عام 2024. وبلغ إجمالي عدد مبايعات سوق العقارات الجاهزة في أبوظبي في الربع الثالث من العام الجاري 1067 مبايعة، أي ما يعادل %59 من إجمالي المبايعات، بالمقارنة مع 747 مبايعة في ذات الفترة من العام الماضي، أي ما يمثل %24 من إجمالي المبايعات، وعكست هذه الأرقام نمواً ملحوظاً بلغ %42.8 على أساس سنوي، ما يمثل أعلى مستوى في حجم وقيمة المبايعات المسجلة في الأرباع السنوية الثمانية الماضية.
وسجلت مبيعات سوق دبي العقاري على الخريطة زيادة ملحوظة في الطلب، مع نمو الحجم على أساس سنوي بنحو 58.7%، حيث بلغ عدد المبايعات 31.800 مبايعة.
وكشف التقرير نفسه أن المبايعات في سوق العقارات الجاهزة حققت زيادة سنوية من حيث العدد بنحو 13.3%، بما يقرب من 18.639 مبايعة في الربع الثالث من العام الحالي، بالمقارنة مع 16.450 مبايعة في ذات الربع من العام الماضي.
وتباينت آراء خبراء عقاريين حول الخيار الأمثل للاستثمار في القطاع، حيث فضل البعض منهم شراء العقارات الجاهزة باعتبارها توفر خيار الانتقال الفوري وتأمين العوائد، فيما أكد البعض أن شراء العقارات على المخطط يعد الأفضل، بشرط اختيار المطور المناسب صاحب سابقة الأعمال القوية. وقال هؤلاء لـ«الاتحاد» إن الاستثمار في العقارات يعتبر قراراً مهماً، ولاسيما في سوق عقارية ديناميكية مثل الإمارات، وعندما يتعلق الأمر بالاختيار بين العقارات الجاهزة، وتلك التي ما زالت قيد الإنشاء، فمن الأهمية دراسة الأمر بعناية من مختلف جوانبه، حيث يتيح المشهد العقاري عدداً كبيراً من الخيارات المتنوعة التي يعود كل منها بمنافع كثيرة. ووفق تقرير شركة «بروبرتي فايندر» للاستشارات العقارية «مراقبة الأسواق» للربع الثالث، سجل سوق عقارات أبوظبي على الخريطة نحو 746 مبايعة، شكلت 41% من إجمالي مبايعات الربع الثالث من عام 2024.
اختيار المطور
وقال شريف سليمان، الرئيس التنفيذي للإيرادات، «بروبرتي فايندر»: «ربما لا يدرك الكثير من الأفراد الفروقات بين الاستثمار في العقارات الجاهزة والاستثمار على المخطط، لافتاً إلى أن شراء النوع الأول يتميز بإمكانية الإشغال الفوري للوحدة العقارية واستغلال عوائدها مع انخفاض نسبة المخاطرة، فيما يصبح الاستثمار على المخطط قراراً سليماً بنسبة 100% عند اختيار تلك العقارات التي تتمتع بموقع جيد ومطور عقاري قوي، بما يضمن ارتفاع قيمة العقار بعد الانتهاء من عمليات الإنشاء.
وأضاف أنه من الجوانب الأخرى الواجب الاهتمام بها عند التفكير في شراء عقار على المخطط موقع المشروع، حيثُ من المهم أن يتم الإلمام بمجموعة من الأمور، وذلك مثل جودة المجمع أو الحي الذي يوجد به العقار، ومدى توافر الخدمات المهمة من مدارس ومستشفيات ومتاجر وبنوك، وما إلى ذلك، هذا كما يجب أخذ الطابق الذي تقع به الوحدة المقصودة والإطلالة التي توفرها في عين الاعتبار.
ونوه سليمان بأن عملية الشراء على المخطط تعد خياراً جيداً بالنسبة للكثير من المشترين، حيث إن المطورين العقاريين يقدمون العديد من خيارات خطط السداد للدفعات المطلوبة، والتي تمتد إلى عشر سنوات، كما يجب الانتباه هنا إلى أن المطورين العقاريين يقومون بتضمين تكلفة الفائدة في سعر البيع، وبالتالي نجد أنه كلما طالت فترة السداد ارتفع مستوى التكلفة التي يتحملها المشتري.
وأشار إلى أنه ينبغي للمشتري التأكد من ذكر تاريخ إكمال المشروع المتوقع ضمن اتفاقية البيع والشراء للعقارات على المخطط، والتعويض المترتب على المطور في حال حدوث أي تأخير.
العقارات الجاهزة
وأكد سليمان أن عملية شراء العقارات الجاهزة تتضمن العديد من المميزات، وذلك مثل قدرة المشتري على الانتقال إليها على الفور ومن ثم التخلص من عبء الإيجارات التي يدفعها، كما أنه بإمكان المستثمرين أن يقوموا بتأجير الوحدة، ومن ثم الحصول على أرباح وعائدات إيجارية.
وأشار إلى أنه فيما يتعلق بالجوانب السلبية لشراء العقارات الجاهزة، فهي تتمثل في مبلغ الدفعة المبدئية المطلوب تسديدها من أجل إتمام عملية الشراء، حيث يكون على المشتري تأمين نحو 35% من سعر شراء العقار من أجل التمكن من تسديد الدفعة المبدئية والرسوم الأخرى، ونجد أيضاً أن المدة الزمنية المستغرقة في عملية الشراء تطول كثيراً مقارنة بتلك المطلوبة لشراء عقار على المخطط، وخصوصاً في ظل وجود الكثير من الإجراءات، وذلك مثل الحصول على شهادة عدم ممانعة من المطور وجمعية الملاّك، واستصدار موافقات الرهن العقاري، وتسوية قروض الرهن العقاري الخاصة بالبائع في حال شراء وحدة مرهونة من قبل البنك. ونوه بأن البعض يعتقد أنه من الصعب الحصول على قرض الرهن العقاري عند القيام بشراء عقار على المخطط، ولكن هذا الأمر غير صحيح، حيثُ يوجد عدد كبير من بنوك دولة الإمارات توفر هذا القرض، وإن كان مرتبطاً بشروط معينة.
ولفت إلى أن هذه القروض تكون انتقائية للغاية، وذلك عندما يتعلق الأمر بالمشاريع العقارية التي تمولها، كما أن أغلب المؤسسات المالية تكون أكثر ميلاً للموافقة على تلك القروض المعدة لشراء عقار على المخطط يتولى تنفيذه مطورون عقاريون يتمتعون بالمصداقية، ويمتلكون سجل إنجازات حافلاً ومشرفاً. وبوجه عام، نجد أن قرض الرهن العقاري لشراء عقار يتبع شروط البيع على الخريطة يكون الحد الأقصى له 50% من قيمة العقار، وذلك لأن العقار يكون قيد الإنشاء، وهذا يعني أنه على المشتري تأمين النصف الآخر لقيمة العقار.
وقال إنه من المعتاد أن تكون تكلفة العقارات على المخطط أقل من تكلفتها السوقية بنسبة 30%، كما يوفر المطورون خطط سداد ميسرة تمكّن المشترين من تملّك عقار من خلال إيداع مبلغ لا يقل عن 10-30% من قيمة العقار، خلال مرحلة الإنشاء على أقساط عدة، وتسديد جزء من النسبة المتبقية عند التسليم، وإكمال المبالغ المتبقية على مدى سنوات عدة بعد التسليم، وبوجود خطط السداد هذه، تفرض العقارات على المخطط مستويات أقل من الأعباء المالية المترتبة على مشتري المنازل.
سوق ديناميكية
ومن جانبه، قال محمد تركي، مدير العقارات في شركة «الوليد للعقارات»: «يعتبر الاستثمار في العقارات قراراً مهماً، ولاسيما في سوق عقارية ديناميكية مثل الإمارات، وعندما يتعلق الأمر بالاختيار بين العقارات الجاهزة، وتلك التي ما زالت قيد الإنشاء، فمن المهم معاينة الأمر بعناية من مختلف جوانبه، حيث يتيح المشهد العقاري عدداً كبيراً من الخيارات التي يعود كل منها بمنافع كثيرة».
ونوه بأن العقارات على المخطط تتميز بالأسعار التنافسية، وغالباً ما تكون أسعار العقارات قيد الإنشاء أقل من أسعار العقارات الجاهزة، كما أن مطوري العقارات يتيحون خطط دفع مميزة وحوافز لجذب المشترين على المخطط.
وأضاف أنه عند شراء العقارات على المخطط، فإن أحد أهم الاعتبارات التي يجب أخذها في الاعتبار هو الجدول الزمني للأعمال الإنشائية، وما قد يطرأ عليه من تأخيرات لأسباب قاهرة أو ظروف السوق.
وقال إنه من بين أهم مزايا العقارات الجاهزة قابلية الإشغال الفوري للوحدة العقارية التي تكون جاهزة للاستعمال، ويمكن للمشترين الانتقال إلى العقار، أو تأجيره مباشرة بعد الشراء، ما يلغي فترة الانتظار المرتبطة بالعقارات قيد الإنشاء.
خيارات متنوعة
ومن جانبه، قال أكرم قانصو، مدير عام ومؤسس شركة «بروسبر العقارية»: إن الاختيار بين الاستثمار في العقارات الجاهزة أو قيد الإنشاء من بين أهم القرارات أمام المشتري العقاري، حيث إن لكل نوع منهما مميزاته. وأضاف أن العقارات قيد الإنشاء تتميز بالسعر التنافسي الذي يقل بنحو 20% عن مثيلاتها من العقارات الجاهزة، فضلاً عن توفر خطط السداد المتنوعة على عقارات المخطط.
وفي الوقت الذي يحظى فيه المشترون بميزة التحقق المباشر من العقار قبل اتخاذ القرار في العقارات الجاهزة، فإن العقارات على المخطط تؤمن لهم عوائد قوية على رأس المال. وحول مستويات إقبال المستثمرين على العقارات الجاهزة من ناحية وقيد التنفيذ من ناحية أخرى، قال قانصو: إن الأجانب غير المقيمين يفضلون الاستثمار في العقارات الجاهزة، بينما يميل سكان الدولة إلى العقارات «قيد الإنشاء».
نمو قياسي لسوق العقارات الجاهزة في أبوظبي
بلغ إجمالي عدد مبايعات سوق العقارات الجاهزة في أبوظبي في الربع الثالث من العام الجاري 1.067 مبايعة، أي ما يعادل 59% من إجمالي المبايعات، بالمقارنة مع 747 مبايعة في ذات الفترة من العام الماضي، أي ما يمثل 24% من إجمالي المبايعات، وفق تقرير «بروبرتي فايندر» للاستشارات العقارية للربع الثالث.
وتعكس هذه الأرقام نمواً ملحوظاً بلغ 42.8% على أساس سنوي، ما يمثل أعلى مستوى في حجم وقيمة المبايعات المسجلة في الأرباع السنوية الثمانية الماضية. وسجل إجمالي قيمة مبايعات سوق العقارات الجاهزة في الربع الثالث من العام 2024 نحو 2.37 مليار درهم، أي ما يعادل 48% من إجمالي قيمة المبايعات العقارية، بالمقارنة مع نحو 15% في الربع الثالث من العام 2023. وبلغت نسبة النمو 44.8%، بالمقارنة مع 1.6 مليار درهم إماراتي في الربع الثالث من عام 2023، على الرغم من انخفاض إجمالي المبايعات على أساس سنوي.